Gli abusi edilizi sono opere edili realizzate senza aver chiesto i dovuti titoli abilitativi, senza aver fatto comunicazioni al Comune, senza aver ricevuto le autorizzazioni necessarie o anche in difformità rispetto a quanto dichiarato. Insomma, gli abusi edilizi sono illeciti che possono essere di natura e gravità differenti e che non sempre possono essere sanati.
In Italia gli abusi edilizi sono ancora davvero frequenti e, per quanto siano ancora in molti a sottovalutare la questione è bene ricordare che un abuso edilizio è un illecito penale e, come tale, ha delle chiare conseguenze.
Nel caso di un abuso accertato, infatti, sono automaticamente chiamati a rispondere di quanto eseguito non solo l’impresa e il direttore lavori, ma anche il committente, a meno che si riesca a dimostrare l’estraneità ai fatti.
I rischi consistono sia in sanzioni penali (fino all’arresto), che amministrative (ripristino dei luoghi).
Gli abusi edilizi più diffusi
Tra gli abusi edilizi più diffusi ci sono:
- costruzioni realizzate senza permesso di costruire (edifici totalmente abusivi);
- cambi di destinazione d’uso senza autorizzazione o ampliamenti di superfici e volumi (abusi sostanziali);
- piccole modifiche interne agli edifici, come la demolizione/costruzione di un tramezzo (difformità parziale).
Abusi edilizi: sanatoria o condono?
Condono e sanatoria sono due termini strettamente legati al tema dell’abusivismo edilizio e, anche se all’apparenza si può sembrare che abbiano lo stesso significato, esistono delle differenze sostanziali.
La sanatoria è un provvedimento amministrativo disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia che non necessita di essere disposto per legge, ma è normalmente consentito dalla normativa urbanistica.
Il condono, invece, deve essere disposto per legge ed è un provvedimento che permette ai cittadini di ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione a seguito del compimento di un atto illecito in materia di edilizia. Inoltre, il condono ha una durata temporale limitata.
Gli abusi sanabili
Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune. È un abuso sanabile l’abbattimento di un tramezzo, la costruzione di una tettoia di legno in terrazzo o in giardino, l’apertura di una porta e ogni altro intervento non comunicato alle autorità comunali.
Come abbiamo anticipato, la legge tollera gli abusi di lieve entità che non alterano la planimetria dell’immobile, entro la soglia del 2%. In caso di difformità più evidenti, invece, si può regolarizzare la situazione in diversi modi:
- chiedere un permesso a costruire in sanatoria (quando sono stati realizzati lavori in assenza di permesso a costruire);
- chiedere la sanatoria, se gli interventi sono stati realizzati senza o in difformità rispetto alla segnalazione certificata di attività (la SCIA);
- presentare una CILA tardiva.
Dopo aver segnalato e sanato gli abusi, è possibile fruire delle detrazioni fiscali sugli immobili e vendere l’immobile.
Gli abusi non sanabili
Nella classificazione degli abusi edilizi, sicuramente i più gravi sono quelli non sanabili, che non si possono regolarizzare pagando una sanzione amministrativa. Questo perché gli abusi insanabili non rispettano il requisito della doppia conformità urbanistica (conformità alla normativa attuale e a quella vigente al momento dell’esecuzione dell’opera).
Per regolarizzare un abuso non sanabile non è sufficiente pagare una multa, al contrario si deve procedere con “il ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione.
Quali sono gli abusi non sanabili? Sicuramente i più gravi sono la costruzione di un edificio senza permesso di costruire o licenza comunale.
In alcuni casi, nonostante l’insanabilità dell’abuso, il Comune può decidere di non procedere alla demolizione coatta applicando, invece, una sanzione economica. Questo accade quando, a seguito di una attenta valutazione tecnica, si riscontra che demolire le parti abusive potrebbe compromettere la stabilità dell’intero edificio.
In tale ipotesi, l’ordine di demolizione viene sostituito con una sanzione pari al doppio del costo di abbattimento.
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