La crisi del mattone si fa sentire in tutta Italia. O forse non proprio tutta tutta. C’è un’enclave che cammina al contrario: se altrove i prezzi tornano indietro, qui scattano in avanti. È il mercato immobiliare milanese che registra un’impennata delle quotazioni, unico caso in Italia. Dopo il caro affitti registrato negli ultimi tempi, le quotazioni qui sono salite dal primo semestre 2021 a oggi del 5,4%, a fronte di una diminuzione del dato nazionale computabile nel 6,2%.
Tra i quartieri che, in tutta Italia, hanno avuto la maggior rivalutazione, ben tre sono concentrati nella città di Milano. I primi due sono quartieri assai periferici: Feltre (+10,7) e Ronchetto sul Naviglio (+10). La scelta è dovuta al cambio di abitudini lavorative indotto dalla pandemia, aumento dello smartworking in primis.
Il rapporto Nomisma
Il mercato immobiliare di Milano corre a velocità più che doppia rispetto al resto del Paese: questo è emerso dal 1° Rapporto sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma. Da gennaio i prezzi sono saliti del 6% rispetto al 2,9% della media delle grandi città. Su base annua l’incremento è di circa il 9%. Nei primi tre mesi dell’anno le compravendite sono aumentate addirittura del 36%, esattamente il triplo della media nazionale.
Non solo, Milano è uscita molto prima delle altre città dall’ultima grande crisi del mattone, cominciata nel 2011: allora, per avere un termine di confronto ricorrendo alla serie storica dei prezzi di Nomisma, i valori medi della metropoli lombarda e quelli della Capitale si equivalevano, oggi c’è quasi il 25% di differenza, a favore di Milano. Il problema non sono tanto i prezzi a cui si chiudono le trattative, quanto quelli, molto elevati, che vengono richiesti da chi vuole vendere. In questo quadro, c’è il rischio di una bolla o il mercato milanese è destinato a crescere indefinitamente?
Sono sempre i numeri a dare la risposta: i prezzi anche a Milano possono scendere, anche se non a precipizio come è successo altrove. Negli ultimi trent’anni è successo e in maniera sensibile dopo due grandi crisi dell’economia italiana: quella del 1992 e quella del 2011. Oggi le premesse per una bolla dei prezzi perlomeno sulle case usate non mancano. Chi ha una casa usata da vendere si basa sul prezzo del nuovo in zona e chiede una cifra appena più bassa. Il guaio è che non sempre riesce a piazzare l’immobile. Secondo una ricerca di Sarpi Group lo scorso anno 8 mila case in città sono rimaste invendute. La ragione di gran lunga prevalente: prezzo elevato rispetto alle caratteristiche intrinseche dell’immobile.
Domande di mutuo per comprare casa a Milano
La domanda di acquisto a Milano è fatta per la maggior parte da famiglie che intendono migliorare il loro status abitativo e che quindi devono a loro volta vendere, e qui il meccanismo rischia di incepparsi perché ottenere il mutuo sta diventando molto più costoso. Prendiamo per semplicità di calcolo l’aumento calcolato da Nomisma del 9% su base annua e ipotizziamo una persona che lo scorso anno disponesse di 80 mila euro in contanti per comprare una casa da 250 mila. Lo avrebbe fatto con un mutuo a 30 anni da 170mila pagando 590 euro; oggi quella casa vale 270 mila euro e la somma da mutuare è di 190 mila. La rata è di 815 euro, compatibile con entrate mensili di almeno 2500 euro. Si ha un bel dire che Milano è una città con gli standard delle capitali europee e quindi prezzi immobiliari adeguati; il guaio è che gli stipendi sono quelli italiani.
Affittare oggi una casa a Milano
Meglio non va per chi cerca casa in affitto; i canoni stanno crescendo più dei prezzi e qui c’è anche una ragione fiscale: l’incremento annuo del costo della vita non è recuperabile se si opta per la cedolare secca e chi mette la casa in affitto chiede di più da subito. Inoltre, le case per locazione di lunga durata sono poche perché chi affitta preferisce optare sugli affitti brevi a turisti o su quelli di durata comunque limitata agli studenti. Ormai anche nelle zone più periferiche di Milano per un bilocale servono almeno 1000 euro al mese. La carenza di lavoratori in città dipende anche se non soprattutto da questo.
L’hinterland milanese
La salita dei prezzi ha portato negli ultimi due anni sia a una crescita delle vendite nell’hinterland milanese sia a una maggiore richiesta per la periferia; soprattutto per chi lavora in smart working la possibilità di spostarsi comodamente verso il centro cittadino ha meno importanza. E tutte le rilevazioni degli ultimi mesi segnalano che a Milano stanno aumentando i prezzi soprattutto nella periferia con le quotazioni più basse, dove a parità di cifra rispetto ad aree più servite si possono però avere una stanza e un terrazzo in più. Cresce anche, come succede sempre, la domanda per le aree interessate da grandi trasformazioni urbanistiche (gli ex scali ferroviari, come Porta Romana, Farini, San Cristoforo) o dove arriva la metropolitana (nello specifico, la linea 4). Il problema in questi casi è che i prezzi sono ormai già cresciuti da tempo.
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