La cedolare secca è un regime facoltativo: si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef, delle varie addizionali regionali e comunali, dell’imposta di registro e imposta di bollo per i redditi derivanti da affitto.
Cedolare secca come funziona
Il vantaggio della cedolare secca è che i redditi da locazione vengono tassati al 21% e non si vanno a sommare agli altri redditi, con il rischio di salire ad uno scaglione di tassazione superiore (il primo scaglione è al 23%, comunque superiore all’imposta della cedolare secca); lo svantaggio è che non si possono applicare deduzioni e detrazioni e che l’affittuario che decide di utilizzarla rinuncia, per tutta la durata del contratto di affitto, all’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo.
Chi può usufruire della cedolare secca
La cedolare secca può essere applicata da persone fisiche (non aziende) a tutte le unità immobiliari delle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) e alle relative pertinenze.
Solo per i contratti stipulati nel 2019 può essere applicata la cedolare secca affitto commerciale classificati nella categoria catastale C/1 con una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. A parte questa eccezione non è applicabile a contratti di locazione per immobili destinati all’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
La cedolare secca può essere applicata anche agli affitti brevi (inferiori a 30 giorni).
Quando bisogna scegliere
Si può scegliere di applicare la cedolare secca sia al momento della stipula del contratto di locazione che nelle annualità a venire, così come può essere rescissa ad ogni annualità: la rescissione va fatta 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. In caso di proroga del contratto è necessario confermare la cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate.
Come si calcola e quando si paga
Normalmente l’aliquota è del 21% sul canone di locazione annuo previsto dal contratto, tuttavia ci sono casi particolari in cui l’aliquota scende al 10%:
- Nelle locazioni a canone concordato nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e confinanti)
- nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite il modello F24 può essere effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo è superiore: la prima, pari al 40% entro il 30 giugno, la seconda, il 60% entro il 30 novembre.
La cedolare secca conviene?
Come spesso accade la risposta è dipende: se si ha un reddito alto e si è già negli scaglioni Irpef più costosi, quasi sicuramente si. Se invece si ha un reddito basso e si ha diritto a detrazioni fiscali che abbassano il reddito imponibile, il risparmio derivante dalle agevolazioni potrebbe essere maggiore di quello offerto dalla cedolare secca. In questo caso, l’unico modo per saperlo è fare i conti.
