L’acquisto di una casa avviene attraverso il rogito, ovvero l’atto di compravendita stipulato dal notaio alla presenza del venditore e del compratore. Oltre all’onorario notarile, quando si compra un immobile è necessario pagare alcune imposte, il cui ammontare varia a seconda della tipologia e del soggetto venditore.
Quali sono le imposte principali per l’acquisto di una casa? Le tasse da pagare dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”. In linea generale sono tre le imposte principali:
Imposta di registro
È direttamente collegata alla registrazione di una scrittura pubblica o privata in un pubblico registro, con lo scopo di rendere fissi e immodificabili i dati e valori indicati nell’atto.
Imposta catastale
È dovuta nel caso in cui si pattuiscano vendita, donazione, passaggio per successione di un immobile o costituzione di diritti su di esso. È connessa alla modifica dei dati dell’immobile nei pubblici registri. In questo caso la voltura avviene nei registri del catasto.
Imposta ipotecaria
È dovuta quando si devono eseguire le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri. Nel caso di vendita di immobili c’è il passaggio di proprietà, oppure l’iscrizione di un vincolo (ad esempio l’ipoteca) su di esso.
Imposta sostitutiva sui mutui
Nel caso di prestiti erogati per l’acquisto di un immobile, occorre invece pagare l’imposta sostitutiva sui mutui.
L’imposta è dovuta dal contribuente, ma è trattenuta dall’istituto di credito che concede il mutuo. La banca opera infatti da sostituto d’imposta e si occupa del pagamento dell’imposta per conto del suo cliente. L’applicazione dell’imposta sostitutiva è alternativa al regime fiscale ordinario, è opzionale ed evita il pagamento di altri adempimenti, quali le imposte ipotecarie, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, le imposte catastali e le tasse sulle concessioni governative.
Tasse sulla prima casa
La prima casa gode di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Possiamo identificare 5 requisiti da rispettare perché un immobile possa essere definito “prima casa” e usufruire degli sconti fiscali sull’acquisto:
- Il proprietario è una persona fisica;
- L’immobile è residenziale e non di lusso/signorile (ovvero categoria catastale A1, A8 e A9);
- La casa deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente risulta residente, oppure in cui sposterà la residenza entro 18 mesi dalla firma del rogito;
- L’acquirente non deve possedere altre case nello stesso comune, nemmeno se in comunione col coniuge o con usufrutto;
- Il proprietario o il suo coniuge non devono aver già usufruito delle agevolazioni fiscali per la prima casa sul territorio nazionale.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale. Vediamole nel dettaglio:
Tasse acquisto prima casa quando il venditore è un privato
- IVA esente;
- imposta di registro del 2%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Tasse acquisto prima casa quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
- IVA del 4%;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA:
- IVA del 4%;
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
- IVA esente;
- imposta di registro del 2%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro.
Discorso diverso per quanto riguarda il Bonus casa Under 36, in quanto a partire dal 1 gennaio 2024 non sarà più valido il bonus per i giovani con un reddito Isee entro € 40.000. Prorogata, invece, la garanzia Consap all’80% fino al 31 dicembre 2024.
Nello specifico il fondo Consap, ovvero Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, è una garanzia che può essere applicata ai mutui per l’acquisto della prima casa, con valore massimo di 250.000 euro. Nel caso degli under 36 con Isee fino ai 40.000€ con mutuo 100%, la garanzia Consap copre l’80% del prestito. Questa garanzia sta permettendo anche a giovani con contratto di lavoro a tempo determinato di accendere un mutuo, un vantaggio da non sottovalutare considerando l’elevata precarietà giovanile del panorama italiano.
Destreggiarsi tra imposte, agevolazioni e dichiarazioni non è affatto semplice, per questo i nostri agenti immobiliari sono al vostro fianco in ogni fase del processo di compravendita. La loro costante attenzione è una garanzia per tutti i nostri clienti.
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