Acquistare una seconda casa è stato, ed è ancora nonostante il periodo, un sogno o un obbiettivo per molti italiani, che fosse per villeggiatura o per affittarla e mettere l’immobile a reddito. Prima di fare questo passo però, è bene considerare che le tasse sulla seconda casa non sono le stesse di quelle sulla prima, dall’acquisto al mantenimento, per la quale sono presenti molti sgravi.
Tasse seconda casa, l’acquisto
Al momento dell’acquisto della seconda casa, facendo il caso di acquisto da un privato, le tasse da pagare sono 3, l’imposta catastale, pari a 50 €, l’imposta ipotecaria, sempre 50 € e la tassa sul registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Per conoscere il valore catastale dell’immobile è necessario moltiplicare per 120 la rendita catastale, presente all’interno della visura catastale dell’immobile che si intende acquistare. In caso di acquisto da privato non c’è da pagare iva sulla seconda casa.
Ricapitolando, le tasse sull’acquisto di una seconda casa da privato sono:
- l’imposta catastale (50 €);
- l’imposta ipotecaria (50 €);
- l’imposta di registro (9% del valore catastale).
Nel caso invece si acquisto da un costruttore o un’impresa edile soggetta ad IVA le tre imposte precedenti salgono e bisogna pagare l’iva su seconda casa al 10%, o 22% in caso di immobile di lusso.
Quindi le tasse per acquisto seconda casa da impresa sono:
- l’imposta catastale (200 €);
- l’imposta ipotecaria (200 €);
- l’imposta di registro (200 €);
- Iva seconda casa (10% o 22%).
Imposte seconde case: spese di mantenimento
Superata la fase di acquisto, le seconde case sono sottoposte a tassazione annua tramite tre imposte, IMU, TARI e IRPEF.
L’IMU (Imposta Municipale Unica) è sostanzialmente un tassa sulla proprietà dell’immobile: ne sono escluse le abitazioni principali (ad eccezione di quelle di lusso, categorie catastali A/1, A/8 e A/9) ovvero quelle presso le quali viene stabilita la residenza, mentre è attiva sulle seconde case ed è a carico del proprietario, anche se l’immobile è stato affittato.
L’IMU si calcola in base ad aliquote e parametri comunali, di conseguenza non è possibile farne una stima generica: l’aliquota base è al 8,6 per mille della rendita catastale, e le amministrazioni locali possono alzarla fino 10,6 per mille.
In caso l’immobile venga dato in comodato d’uso gratuito ad un parente di primo grado è prevista una riduzione del 50% sulla base imponibile.
La TASI è stata accorpata all’IMU nel 2020, quindi non esiste più.
La TARI è l’imposta sui rifiuti, ogni comune può applicare la sua tariffa basandosi su superficie calpestabile dell’immobile, numero di occupanti, etc, etc… È possibile consultare le ultime delibere in materia di TARI del proprio comune su questa pagina del Ministero delle Finanze.
Tassazione IRPEF sulla seconda casa
Gli immobili vanno anche a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e c’è una grande differenza se l’abitazione è sfitta o affittata e dove sia ubicata.
- Casa sfitta nello stesso comune dell’abitazione principale: in questo caso le imposte da pagare sono pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% aumentato di 1/3.
- Casa sfitta in un comune diverso da quello dell’abitazione principale: in questo caso l’unica imposta dovuta è l’IMU, in questo caso vale la regola generale dell’alternanza IMU – IRPEF.
- Casa affittata in regime di cedolare secca: in questo caso il reddito da locazione verrà tassato con aliquota al 10% per i contratti a canone concordato o al 21% per contratti a canone libero. Questa formula non esclude il pagamento dell’IMU.
- Casa affittata in regime ordinario: in questo caso viene tassato il maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione. Questo valore viene assoggettato ad IRPEF.
Leggi questo articolo riguardo le tasse sulla prima casa.
