Vendere la propria casa con un mutuo in corso non è tra le operazioni più semplici, ma potrebbe tuttavia essere necessario per diverse circostanze. Come comportarsi in questi casi? Vi suggeriamo 3 soluzioni per portare a termine la vendita dell’immobile con mutuo in modo facile e veloce.
1. Estinzione anticipata del mutuo
La strada più semplice e più utilizzata è l’estinzione anticipata del mutuo. Si paga l’intera cifra restante e il finanziamento viene chiuso in modo definitivo e gratuito. Una volta inviata la richiesta all’istituto bancario, sarà poi la banca a calcolare il totale dovuto.
In caso di estinzione al momento del rogito, la banca dovrà essere presente all’atto notarile di vendita insieme al venditore e all’acquirente. All’istituto bancario infatti verrà versata una parte del prezzo della compravendita corrispondente al debito residuo. Questo a sua volta rilascerà una quietanza di avvenuta estinzione e procederà alla cancellazione gratuita dell’ipoteca.
Vi ricordiamo che la cancellazione automatica della garanzia ipotecaria al momento dell’estinzione del mutuo è stata introdotta dalla Legge Bersani approvata nel 2007, permettendo così di semplificare la procedura.
2. Accollo del mutuo
Un’altra possibile soluzione è quella dell’accollo del mutuo. In questo caso, il nuovo proprietario subentra al pagamento delle rate residue del mutuo lasciando libero il vecchio proprietario libero di stipulare da zero un nuovo mutuo.
Per il venditore c’è un doppio vantaggio: estingue sia del mutuo sia l’ipoteca. L’acquirente dovrà invece valutare vantaggi e svantaggi di tale soluzione. Da un lato può accedere a un finanziamento senza far fronte ai costi di istruttoria e perizia, dall’altro però eredita un finanziamento concesso a delle condizioni che potrebbero non essere più convenienti, anche se nulla vieta di rinegoziarle.
In ogni caso, per procedere con l’accollo del mutuo serve, ovviamente, il via libera della banca mutuataria. L’istituto di credito deve infatti accertarsi che l’acquirente dell’immobile sia un soggetto non a rischio da un punto di vista finanziario in modo da scongiurare il pericolo dell’insolvenza.
L’accollo è valido a tutti gli effetti solo al momento del rogito e può essere cumulativo o liberatorio:
- accollo cumulativo. Il venditore resta sempre vincolato e obbligato verso la banca e, nel caso in cui l’acquirente non riuscisse più a provvedere al rimborso delle rate, dovrà intervenire.
- Accollo liberatorio. Il venditore non hai più nessun obbligo verso la banca presso cui ha accesso il mutuo. Chi ha comprato la casa è ormai l’unico responsabile per il rimborso delle rate.
Nel caso dell’accollo liberatorio, la banca dovrà rilasciare un documento liberatorio di ogni responsabilità in capo al vecchio proprietario relativamente ai pagamenti di rate precedenti, per evitare che l’accollatario accampi diritti su versamenti già effettuati dall’intestatario precedente del mutuo.
3. Cambio del bene ipotecato
La terza strada che vi suggeriamo per vendere la casa con il mutuo potrebbe essere quella di iscrivere un’ipoteca su un altro immobile al posto dell’appartamento precedente, effettuando, dunque, un cambiamento del bene ipotecato.
Il primo immobile si libera così dal vincolo della banca in modo che il compratore possa prendere casa senza alcuna ipoteca. Se si sceglie di seguire questa via, l’acquirente deve sempre ricevere il via libera della banca e solitamente il consenso viene dato quando la garanzia prestata è uguale al valore dell’immobile da vendere.
Il venditore ha anche un’altra possibilità: al posto dell’ipoteca potrebbe presentare come garanzia quella di una fideiussione. In questo caso entra in scena un terzo soggetto che si impegna nei confronti dell’istituto di credito con il proprio patrimonio in caso di insolvenza del debitore principale. Naturalmente il garante deve avere un patrimonio in grado di coprire il debito che potrebbe essere generato a causa dell’inadempimento del cliente.
Qualunque sia la strada che scegli di percorrere, affidati ai professionisti di Facile Immobiliare! Ti offriamo una consulenza specialistica con l’obiettivo di trovare una soluzione personalizzata per concludere la vendita della tua casa alle migliori condizioni possibili.
