Il mercato immobiliare del Centro Italia è un motore trainante dell’economia nazionale, coinvolgendo la compravendita e la cessione di beni immobili di ogni tipo, dalle abitazioni ai terreni, dai locali commerciali alle strutture ricettive. Negli ultimi anni, il settore residenziale ha subito profonde trasformazioni, sia nella destinazione degli spazi, con conseguenti modifiche nella distribuzione delle unità abitative, sia nei modelli di accesso all’abitazione stessa, che non si limitano più solo all’acquisto, ma abbracciano anche l’affitto come soluzione consolidata.
La pandemia ha accelerato l’evoluzione del concetto di abitare, con l’introduzione diffusa del lavoro da remoto, che ha generato nuove tendenze nella domanda abitativa sia nelle città che nelle campagne. Gli acquirenti sono sempre più interessati a spazi più ampi, con particolare attenzione agli spazi comuni e alla qualità dei servizi offerti nell’ambito dell’abitare.
La casa non è più solo un luogo per riposare, ma serve anche come ufficio, palestra, scuola e spazio ricreativo. Questa tendenza ha portato a un aumento della domanda di case con stanze extra che possano essere adibite a uffici domestici, aree di studio per i bambini, o spazi per il fitness. Inoltre, la pandemia ha evidenziato l’importanza degli spazi esterni privati, come giardini o terrazze, ampliando la ricerca immobiliare al di fuori dei centri urbani, dove ad un prezzo inferiore possiamo trovare più metri quadri e più stanze, oltre alle aree scoperte che talvolta nei centri urbani sono economicamente proibitive. Infine, l’attenzione alla qualità dell’aria e alla ventilazione all’interno dell’abitazione è diventata una priorità, come misura preventiva contro la diffusione di virus e altri patogeni.
Il mercato immobiliare del Centro Italia
Il mercato immobiliare del Centro Italia si sta adattando a queste nuove esigenze, cercando di offrire soluzioni innovative e flessibili che rispondono alle sfide del mondo moderno. Le agenzie immobiliari e gli operatori del settore si stanno adattando rapidamente per soddisfare la domanda in continua evoluzione, offrendo servizi personalizzati e soluzioni su misura per ogni tipo di acquirente.
Questo settore è fondamentale per l’economia italiana in quanto crea occupazione, stimola l’innovazione e contribuisce in modo significativo al Pil del Paese. In un periodo di cambiamenti rapidi e incertezze, il nostro mercato immobiliare rappresenta un’opportunità di investimento solida e sicura.
Il 2023 infatti è stato un anno davvero speciale per il mercato immobiliare in tutto il Centro Italia. Dopo la pandemia, abbiamo assistito a un aumento significativo delle compravendite, che ha soddisfatto una grande parte della domanda. Tuttavia, il costante aumento dei tassi di interesse dei mutui e l’attenzione crescente per la classe energetica degli immobili hanno portato a una diminuzione del 12,5% delle vendite negli ultimi mesi del 2023, rispetto allo stesso periodo del 2022.
Questo rallentamento era già ampiamente previsto e del tutto naturale, non è stato causato solo dalle guerre e dall’inflazione. In realtà, il mercato immobiliare è ciclico per sua natura e la differenza sta nel saper adattarsi ai prezzi e alle variazioni. Senza uno studio quotidiano del mercato, non saremo in grado di coglierne appieno le sfumature. Dopo le performance sorprendenti del mercato immobiliare nel 2021 e nel 2022, era inevitabile una fase di consolidamento.
È importante considerare anche il confronto con l’anno eccezionale del 2020, in cui abbiamo assistito a un vero e proprio boom delle compravendite post-pandemia. Le ricerche di case indipendenti, come ville, rustici e villette a schiera, sono aumentate rispettivamente del 61%, del 68% e del 56% rispetto all’anno precedente, dimostrando un maggiore interesse per l’autonomia e per vivere gli spazi in modo più intenso.
Tuttavia, nonostante questo rallentamento significativo, il mercato immobiliare non è in stagnazione e non dovrebbe destare eccessiva preoccupazione, se gli operatori saranno in grado di adattare rapidamente i prezzi ai nuovi standard più competitivi. Le 350.000 compravendite attive, indice di un mercato ancora vivace, sono seconde solo ai picchi straordinari del 2021 (364.000) e del 2022 (400.000).
Questo dimostra che il settore immobiliare continua a essere dinamico e pieno di opportunità. Nonostante le sfide, c’è ancora tanto entusiasmo e interesse nel mercato, seppur ridotto.
Il mercato immobiliare del centro Italia continua a mostrare segnali di vivacità nonostante il calo delle transazioni, con un aumento dell’0,5% per le abitazioni nuove e dell’0,8% per quelle esistenti nel secondo trimestre. Questi dati indicano che il settore immobiliare conserva una certa continuità.
La Direttiva Europea “case green”
Una delle novità più rilevanti di questo anno in corso riguarda l’interesse crescente per l’efficienza energetica degli immobili. Con l’approvazione della Direttiva Europea Case Green, si sta assistendo a una crescente richiesta di immobili in classi energetiche superiori. Questa tendenza è guidata dai termini fissati al 2030 e al 2035, in cui si mira a raggiungere un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050.
Questo cambiamento di prospettiva ha portato ad un maggiore interesse per l’acquisto di immobili che rispettino gli standard energetici più elevati. Ciò si traduce in una diminuzione delle transazioni di case meno efficienti e un aumento della domanda di abitazioni a basso consumo energetico. Questa tendenza è considerata un’opportunità per gli investitori che vogliono acquistare immobili a lungo termine, poiché le proprietà con una buona classe energetica sono più attrattive e hanno maggiori probabilità di mantenere il valore nel tempo.
La Direttiva prevede un piano graduale per l’adeguamento degli edifici, con obiettivi specifici per ogni Stato membrodell’Unione Europea. L’obiettivo comune è ridurre del 16% il consumo energetico degli edifici residenziali entro il 2030 e del 22% entro il 2035, per poi raggiungere emissioni zero entro il 2050. L’implementazione di queste misure contribuirà a garantire una maggiore sostenibilità ambientale e a promuovere l’efficienza energetica degli edifici nell’intera Unione Europea.
Questa nuova sfida offre un’opportunità nel mercato immobiliare del Centro Italia, che in gran parte può essere considerato “datato”.
L’introduzione della Direttiva Europea Case Green ha stimolato un cambio di rotta nel panorama immobiliare, imponendo una forte attenzione verso le tematiche ambientali e l’efficienza energetica. L’interesse crescente per le abitazioni con alte classi energetiche segna un punto di svolta decisivo: ora gli acquirenti non si limitano più a considerare solo la posizione o le dimensioni di un immobile, ma valutano attentamente anche la sua classe energetica. Le proprietà con un alto grado di efficienza energetica, inoltre, hanno il vantaggio di garantire un comfort abitativo superiore e di permettere un notevole risparmio sulle bollette energetiche. Non si tratta quindi solo di una scelta ecologica, ma anche economica, che può influenzare significativamente la qualità della vita quotidiana.
La Direttiva Case Green, con i suoi obiettivi ambiziosi, ha innescato un vero e proprio processo di trasformazione del mercato immobiliare. Questo percorso, tuttavia, richiederà tempo e impegno, poiché la maggior parte degli edifici presenti in Centro Italia sono di vecchia costruzione e richiedono interventi di ristrutturazione per raggiungere i nuovi standard energetici. Si tratta quindi di una sfida ma anche di un’opportunità: i vecchi edifici possono essere rinnovati e migliorati, guadagnando valore sul mercato e contribuendo contemporaneamente alla riduzione delle emissioni di gas serra.
La richiesta di materiali da costruzione ecologici, progetti a basso impatto ambientale e tecnologie per la casa intelligente sta aumentando costantemente. Inoltre, aspetti come la vicinanza alle aree verdi, ai mezzi pubblici e ai servizi di mobilità sostenibile sono sempre più considerati come bonus da parte degli acquirenti.
Nonostante ciò, l’offerta di abitazioni nuove non è ancora all’altezza della domanda, il che ha avuto un impatto sul numero di compravendite. Gli operatori del settore prevedono che i ritardi nell’adeguamento alle classi energetiche potrebbero portare a un ulteriore calo della domanda per il prossimo anno.
Le abitazioni necessitanti di ristrutturazioni e non appartenenti alle classi energetiche superiori stanno riscontrando un calo di interesse nel mercato immobiliare. Questa tendenza è dovuta alla preferenza degli acquirenti per immobili già conformi agli elevati standard energetici, che offrono comfort immediato e riducono l’impatto ambientale. Inoltre, i costi di ristrutturazione possono essere proibitivi, e molti potenziali acquirenti non dispongono della liquidità necessaria per intraprendere tali lavori dopo l’acquisto.
Proprio per questo, le famiglie che comprano un’abitazione tramite mutuo trovano difficile richiedere ulteriori finanziamenti per la ristrutturazione, preferendo così investire di più in un immobile più recente. Questa scelta permette loro di coprire l’intero costo dell’acquisto, inclusi eventuali interventi di miglioramento energetico, con un unico mutuo. Questo trend non solo rispecchia la crescente consapevolezza energetica degli acquirenti, ma evidenzia anche come l’accesso al credito influenzi fortemente le decisioni di acquisto nel mercato immobiliare attuale.
Di conseguenza, le case pronte all’uso e ad alta efficienza energetica stanno diventando l’opzione più allettante per gli acquirenti di oggi, nonostante i tassi di interesse dei mutui che ancora non incentivano l’acquisto.
In sintesi, il mercato immobiliare italiano è in continua evoluzione per soddisfare le esigenze dei consumatori moderni. La sostenibilità e l’efficienza energetica sono diventate temi sempre più rilevanti, che stanno guidando la domanda e influenzando il mercato.
L’aumento dei tassi di interesse
Il mercato immobiliare del Centro Italia sta vivendo un periodo di grande cambiamento e sfide. Secondo recenti studi di settore, le erogazioni di mutui sono diminuite del 40% nei primi nove mesi del 2023, a causa di diversi fattori che hanno contribuito a questa tendenza.
Tra questi fattori, i principali comprendono l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, che ha reso meno accessibile l’acquisto di una casa per molti consumatori italiani. Inoltre, la crescente attenzione alla classe energetica degli immobili ha portato a una maggiore esigenza di investimenti per la ristrutturazione e l’adeguamento energetico degli immobili esistenti, spesso rendendo l’acquisto meno conveniente. Infine, l’incertezza economica legata alla lenta ripresa post-pandemica ha reso i consumatori più cauti nell’impegnarsi in impegni finanziari a lungo termine come un mutuo.
Nello specifico, la politica monetaria restrittiva della Banca Centrale Europea ha spinto il sistema bancario a diventare più prudente e selettivo nelle politiche di erogazione dei mutui. Inoltre, il reddito disponibile limitato delle famiglie italiane ha reso difficile per molte di loro affrontare le spese ordinarie e gli imprevisti, creando un budget limitato per l’acquisto di una casa.
L’aumento dei tassi di interesse ha ulteriormente messo pressione sulle finanze familiari, specialmente per quelle che hanno sottoscritto mutui a tasso variabile. Le rate mensili sono diventate insostenibili per molte famiglie, mettendo a rischio la loro stabilità finanziaria.
Il rapporto rata/reddito è un elemento chiave nel processo decisionale delle banche quando si tratta di erogare mutui. Esso rappresenta il rapporto tra l’importo della rata mensile del mutuo e il reddito netto del richiedente. Un rapporto rata/reddito elevato può essere un segnale di sovraindebitamento, suggerendo che l’individuo potrebbe avere difficoltà a gestire i pagamenti del mutuo oltre alle sue altre spese mensili.
Prendiamo ad esempio un periodo in cui i tassi di interesse erano più bassi. Supponiamo che un individuo con un reddito netto mensile di 2.500 euro abbia ottenuto un mutuo di 200.000 euro con un tasso di interesse del 2%. In questo caso, la rata mensile del mutuo sarebbe di circa 740 euro, portando il rapporto rata/reddito a circa il 30%. Questo livello è generalmente considerato accettabile dalle banche.
Tuttavia, se i tassi di interesse aumentano al 4%, la rata mensile per lo stesso mutuo salirebbe a circa 960 euro. Il rapporto rata/reddito aumenterebbe quindi al 38%, un livello che potrebbe essere considerato troppo elevato da molte banche, rendendo più difficile l’ottenimento del mutuo. Questo potrebbe portare a un minor importo erogato, costringendo l’individuo a cercare una casa a un prezzo inferiore.
Inevitabilmente, se il potere di acquisto delle famiglie si riduce, anche i prezzi degli immobili tendono a scendere. Questo è un effetto diretto del meccanismo di domanda e offerta: se ci sono meno acquirenti in grado di permettersi gli immobili a prezzi elevati, i venditori saranno costretti a ridurre i prezzi per rendere i loro immobili più attraenti e per evitare che restino invenduti sul mercato.
In conclusione, l’aumento dei tassi di interesse non solo rende i mutui più costosi per i prestiti esistenti, ma può anche avere un impatto significativo sulla capacità di un individuo di ottenere un nuovo mutuo. Questo rappresenta una sfida significativa per il mercato immobiliare, che deve adattarsi a queste nuove condizioni economiche.
Il settore delle Locazioni
Nonostante questi segnali di rallentamento per quanto riguarda le compravendite, il mercato delle locazioni ha mostrato invece una dinamica interessante. Con la contrazione delle compravendite immobiliari, la domanda di affitti è aumentata. Secondo il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto, creando una pressione aggiuntiva su un mercato già saturo.
L’Osservatorio ha anche evidenziato un aumento dei canoni di locazione e dei nuovi contratti di affitto, in particolare per gli studenti e per i contratti transitori. Questo trend potrebbe essere attribuito alle difficoltà che le famiglie incontrano nell’acquisto di una casa e alla ricerca di alternative più accessibili.
Nelle città universitarie della Toscana e dell’Emilia Romagna, la domanda di affitti è particolarmente alta. Queste regioni, ricche di prestigiose istituzioni di istruzione superiore, attirano un gran numero di studenti ogni anno. Pisa, Firenze, Bologna e Parma, per citare solo alcuni esempi, vedono un costante flusso di studenti in cerca di alloggi durante l’anno accademico. Di conseguenza, i canoni di locazione tendono ad essere più elevati e i contratti di affitto vengono rinnovati o stipulati con maggiore frequenza rispetto ad altre regioni. Questa tendenza, combinata con la diminuzione delle compravendite, ha portato a un mercato delle locazioni in espansione nelle città universitarie della Toscana e dell’Emilia Romagna.
Nonostante le sfide che il mercato immobiliare sta affrontando, c’è speranza per una ripresa. La recente decisione del Consiglio Direttivo della Banca Centrale Europea di mantenere invariati i tassi di interesse di riferimento potrebbe portare ad una diminuzione dei tassi e a una ripresa delle compravendite immobiliari. Questo potrebbe essere un’opportunità per le famiglie che cercano mutui con rate più sostenibili e prezzi delle abitazioni più accessibili.
Per concludere
In conclusione, nonostante un anno caratterizzato da sfide e un rallentamento del mercato immobiliare italiano, c’è la speranza di una ripresa a pieno ritmo, seppur lenta. Con la prevista diminuzione dei tassi di interesse e la possibilità di prezzi delle abitazioni più bassi, le famiglie potrebbero trovare nuove opportunità nel settore immobiliare, dando nuovo impulso al mercato delle compravendite e riducendo l’invenduto.
Il settore immobiliare si sta muovendo verso nuovi orizzonti anche nel Centro Italia, in un contesto di calo dei prezzi e riduzione delle compravendite. La sfida principale consiste nel trovare un equilibrio tra domanda e offerta, adattandosi alle mutevoli condizioni economiche e alle esigenze di un mercato sempre in evoluzione. Per mantenere la vitalità nel settore, diventa essenziale introdurre sul mercato residenziale prodotti che rispecchino sempre di più i comportamenti e gli stili di vita contemporanei, oltreché essere perfettamente in linea con i prezzi attuali.
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A cura di Selene Meoni
Area Manager di Facile Immobiliare.
