Il 2023 è stato per il Real Estate un anno di incertezza, definito così dai tanti fattori, tra qui quello più importante, sicuramente il forte aumento dei tassi di interesse rispetto ai picchi minimi avuti fino a metà del 2021. Insomma, segnali d’avviso che il 2024, sarà un anno duro per tutti coloro che non restano informati sui trend.
Milano e il Nord-Ovest
Su Milano e comunque in tutta il quadrante che riguarda l’area Nord-Ovest Italiana, si sono visti dei dati che stuzzicano i ricordi del periodo 2010/2014, periodo in cui dopo il crollo del mercato finanziario mondiale del 2008 a causa del fallimento di Lehman Brothers ha messo in ginocchio non solo il mercato finanziario-azionario ma anche tutto il settore del Real Estate mondiale, facendo registrare nel nostro paese una crisi che non si vedeva da circa 30 anni, toccando un picco minimo per numero di transazioni che si aggirava a poco meno delle 400.000 compravendite.
Sicuramente abbiamo qualcosa di positivo in tutto questo, il 2024 non sarà così basso, e forse non toccheremo picchi così bassi nemmeno nei prossimi 2-3 anni, ma il prossimo anno dopo un 2023 con circa 600.000 compravendite, potrebbe essere il primo anno dopo tanti ad andare sotto la soglia delle 600.000 compravendite su tutto il nostro territorio nazionale.
Personalmente come dicevo prima, la mia zona di riferimento è una tra le zone più commerciali e in via di sviluppo probabilmente di tutta la penisola, dove abbiamo un tasso di concorrenza molto elevato; ma nonostante questo abbiamo sentito in maniera diretta un “rallentamento” perché ad oggi ancora così si deve chiamare, non possiamo chiamarla ancora crisi.
Il mercato immobiliare del 2023
Ora cercherò di riassumere comunque un 2023 non del tutto privo di colpi di scena.
Partirei con l’analizzare velocemente il 2022, un anno importante se consideriamo i due fattori principali, il primo sicuramente è stato l’uscita finalmente da una situazione importante come il COVID, la seconda anch’essa ahimè molto importante l’inizio della guerra in Ucraina.
Questi due eventi, possiamo dire che sono state sicuramente tra le prime cause di questa inflazione che stiamo iniziando a vivere ora; ma cerchiamo di capire da cosa partire per fare un accurata analisi, sicuramente essendo un settore di vendita i primi dati da raccogliere sono di domanda-offerta, entrando nel dettaglio numero di proprietari immobiliari che decidono di mettere in vendita il proprio immobile (offerta), gli acquirenti persone disposte ad investire per varie ragioni sul mattone (domanda). Direi quindi che una volta acquisito questi dati possiamo iniziare a fare tutte le valutazioni del caso.
Un rallentamento e/o crisi parte sicuramente dal calo repentino della richiesta ovvero i nostri amati acquirenti.
Questo accade per svariati motivi, ma nel nostro settore possiamo identificarne le cause in pochi casi, che sono: costo della vita, costo del denaro, e incertezza.
Arriviamo ora alle nostre analisi oggetto di tante discussioni nella mia cerchia manageriale, a fronte anche di chiudere l’anno corrente nei prossimi giorni, e pianificare dunque un 2024 senza improvvisazioni.
Nel 2022 abbiamo registrato 6.962 appuntamenti di visione, ovvero persone che sono venute a vedere almeno una singola unità immobiliare, per noi diventa importante capire ogni nostro immobile in pubblicità quante visite porta a termine per singola unità, se consideriamo un totale portafoglio immobiliare di circa 800 immobili, e consideriamo che in questo dato molte case non hanno ottenuto visite, capiamo che le medie potrebbero essere più alte.
In conclusione, stiamo parlando di circa 9 appuntamenti per immobile, registrando così ben 414 compravendite, stiamo dicendo che per vendere una casa ci sono voluti circa 17 appuntamenti di visita o meglio ancora 17 clienti per unità abitativa, con una percentuale di vendita sul portafoglio che sfiora il 50%. Questo dato ci ha fatto capire che gli immobili iniziavano ad essere cari sul mercato, poiché il costo del denaro aumentavo, il costo della vita aumentava, ma allo stesso tempo non c’erano ancora segnali chiari di insicurezza.
Sicuramente il 50% di vendite sul portafoglio è un dato molto buono, per quanto riguarda i 17 appuntamenti per immobile, porta a far ragionare su due cose, in primis che c’erano a disposizioni molti più potenziali acquirenti, in secondo luogo può significare un primo allungamento del tempo media di vendita che si è protratto dalle 3 settimane del 2021 al mese e mezzo due nel 2022, arrivando al 2023 dove arriviamo ai 2/3 mesi.
Nel 2023 il numero di appuntamenti ha avuto una flessione a ribasso, aggirandoci all’incirca in torno ai 6.600 appuntamenti di visione su un portafoglio immobiliare nettamente più alto, parliamo di 1500 incarichi, qui il dato diventa preoccupante, solamente 4,5 appuntamenti per immobile, portando a casa un risultato di 500 compravendite, qui nasce il secondo dato preoccupante siamo passati dal 50% registrato nel 2022 ad appena il 33% di vendite sul portafoglio.
Tra il 2022 ed il 2023 abbiamo una disparità di circa 13 potenziali clienti per immobile? Dove sono finiti? Semplicemente è entrato in gioco il terzo fattore oltre agli altri due sopra elencati punti (costo del denaro, costo della vita), l’incertezza.
L’incertezza nel settore immobiliare porta ad una sparizione dell’acquirente medio, e lascia sul campo solo ed esclusivamente il cliente realmente interessato, quel cliente che ha realmente necessità. Ricordiamoci che questi clienti sono clienti che vedono case statisticamente da almeno 2-3 mesi con costanza, ciò gli da il grado di esperti valutatori dei prezzi di zona. Quindi se la casa non è al prezzo giusto non vengono nemmeno a visionarla, anzi, non alzano nemmeno la cornetta.
Previsioni per il 2024
Penso che il segnale in virtù del 2024, sia ben chiaro, il mercato ha rallentato e i trend degli ultimi periodi registrano un’ulteriore frenata, basti pensare che nell’ultimo trimestre 2022 si erano registrati 1.513 appuntamenti di visione, nell’ultimo trimestre 2023 stiamo parlando di 1.812 appuntamenti di visione, a fronte di un maggior numero di case in vendita.
Perché continuo a parlare di appuntamenti di visione? Semplice, possiamo determinare dal numero di visite quando un immobile resterà sul mercato, e soprattutto determinare l’esatto valore di mercato.
Quindi tornando alla realtà, capiamo come affrontare il 2024 in maniera costruttiva e prolifera. Dobbiamo mettere sul mercato prodotti di valore, prodotti che sono massimo ad un 5% sopra quello che è il reale valore di mercato, abbiamo fiducia nel vostro agente, il suo obiettivo è vendere si, ma al prezzo più alto, ricordatevi che lavora a percentuale. Tutti gli immobili da ristrutturare dovranno essere rinfrescati, con una bella mano di vernice bianca, e smaltiti di roba, più l’immobile è vuoto e meno risulta personalizzato e più diventa commerciale.
In caso contrario queste saranno le prime case che rimarranno a lungo sul mercato. Ma non rimaniamo aggrappati alla speranza, che un giorno, per non si sa bene quale possa essere il motivo, arrivi l’amatore. Non esiste, esiste solo ed esclusivamente l’immobile al prezzo giusto, qualsiasi tipologia sia.
Concluderei con un’ultima analisi del cliente finale, l’acquirente.
Oggi il cliente con liquidità difficilmente affronta un mutuo, il denaro costa troppo, preferisce fare affari comprando in contanti. Mentre tutti i clienti che oggi vi si presenteranno alla porta con un mutuo superiore all’80% dovremo andarci cauti, poiché potrebbero essere le false aspettative di persone disposte a pagare quello che una proprietà chiede, in virtù del fatto che i soldi non li mette lui, ma la banca.
E oggi le banche vogliono anche loro, perché per loro diventa importante far girare il denaro.
Dobbiamo quindi tutti rimanere cauti, ragionando bene sulle strategie, e sulle esigenze, non pensiamo a due anni fa, quel mercato non c’è più, ma piuttosto guardiamo a 2-3 anni. Quell’immobile tra 2-3 avrà un valore più basso rispetto a quello che potreste prendere oggi.
Christian Cinolo
Area Manager Facile Immobiliare
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