Quando si decide di vendere casa, oltre all’abitazione, spesso vengono messi in vendita anche una serie di beni annessi, come cantine, garage o piccoli capanni. Si tratta delle cosiddette pertinenze, ovvero “accessori” che fanno sempre parte dell’immobile e ne aumentano il valore e la vivibilità.
Vediamo più nel dettaglio come vengono definite, come funziona la loro classificazione e come sono disciplinate dalla legge (includendo anche le modifiche avvenute nel 2016).
La definizione di pertinenze e il vincolo pertinenzialità
“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Così definisce le pertinenze di una unità immobiliare (residenziale o non residenziale) l’articolo 817 del Codice Civile.
Le pertinenze possono anche trovarsi fisicamente distanti dall’abitazione (o ufficio, negozio, ecc.), ma i due immobili devono essere legati tra loro dal cosiddetto vincolo di pertinenzialità, che è di tipo economico funzionale, purché siano rispettati i seguenti requisiti:
- oggettivo, per cui la destinazione si costituisce grazie all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare il vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale fra i due beni;
- soggettivo, che consiste nella destinazione di un bene (che viene definito cosa accessoria) al servizio o all’abbellimento di un altro bene (o cosa principale). La destinazione consiste nell’attribuzione, durevole nel tempo e non solo occasionale, della cosa accessoria a beneficio della cosa principale.
Quali sono le pertinenze di un immobile?
In concreto, si considerano pertinenze dell’abitazione principale i box e i posti auto, le cantine, le soffitte, i magazzini, etc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
- C/2 – magazzini e locali di deposito.
- C/6 – box auto, posti auto scoperti, rimesse per autoveicoli o per imbarcazioni, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).
- C/7 – tettoie chiuse oppure aperte.
Per tali pertinenze, può essere necessario dover pagare delle tasse: per conoscerle è meglio consultare la regolamentazione specifica relativa al bene in questione, anche in relazione al fatto che si tratti di pertinenze di una prima o di una seconda casa.
Le pertinenze, ieri e oggi
Fino al 2016, quando si iscriveva un’abitazione in catasto, si inserivano nella stessa planimetria anche le cantine e le soffitte, ovvero le pertinenze erano censite come vano accessorio dell’unità immobiliare ed influivano di poco sulla rendita catastale.
Le novità introdotte nella normativa nel corso del 2016 vanno a influire in modo diretto sulla rendita catastale degli immobili. Infatti, tutte le pertinenze con accesso autonomo direttamente dalla strada o da parti comuni dell’edificio nel quale sono inserite devono essere accatastate come unità autonome, nella categoria C/2 (magazzino / locali di deposito).
Le pertinenze, in questo caso, non sono più vani accessori dell’abitazione in oggetto, ma vengono considerati vano principale del C/2 così creato. La rendita catastale, dunque, aumenta e varia di conseguenza anche il calcolo delle imposte.
Per gli immobili preesistenti al 2016, invece, non cambia nulla e l’inserimento delle pertinenze nella planimetria resta valido anche in caso di variazione catastale.
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