La divisione delle spese condominiali tra proprietario (o locatore) e affittuario/inquilino (o conduttore) è un problema che ha radici antiche. Spesso entrambe le parti chiamate in causa non hanno le idee chiare. A chi spetta pagare una serratura nuova? Chi deve comprare il contatore dell’acqua, chi deve pagare le spese di manutenzione per l’ascensore? Ed ecco che scattano liti e contenziosi giudiziari. A farne le spese è l’amministratore di condominio costretto a mediare tra proprietario e affittuario per trovare un punto d’accordo.
La ripartizione delle spese tra proprietario e affittuario viene specificata dal contratto di locazione, ma esistono alcune regolamentazioni.
Secondo quanto afferma l’articolo 1576 del Codice Civile “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.
è possibile quindi affermare che non tutte le spese condominiali e di manutenzione dell’immobile debbano ricadere sull’inquilino.
Anche se la ripartizione delle spese è disciplinata dalla legge (ma sempre con criteri legali generici e aspecifici) si prendono come criterio di riferimento le tabelle che vengono redatte dalle associazioni a tutela dei proprietari immobiliari e degli inquilini.
Quali sono le spese a carico dell’inquilino?
Le spese che spettano all’inquilino/conduttore sono disciplinate dalla legge 392/78. Gli oneri riguardano la manutenzione ordinaria, i consumi e vari controlli. Ad esempio, un inquilino deve sostenere le spese per cambiare le lampadine, per la riverniciatura del cancello o per la pulizia della caldaia, nonché per un citofono o un sistema di videosorveglianza per evitare furti.
Anche piccoli interventi a termosifoni, condizionatori e impianti idrici e elettrici sono a carico del conduttore. In altre parole, l’affittuario paga per legge ciò che usa concretamente: oggetti fisici o servizi e quindi anche per il servizio pulizia e revisione dell’ascensore. Ancora: le tasse per il passo carrabile, la copia delle chiavi, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei vetri
Spese condivise tra proprietario e affittuario riguardano entrambe le parti: in generale sono costi legati all’amministrazione condominiale, un servizio di cui usufruiscono entrambi. Per esempio il portierato spetta al proprietario solo il 10% delle spese per lo stipendio, indennità sostitutiva dell’alloggio e manutenzione ordinaria della portineria.
È bene ricordare che tra le spese di piccola manutenzione che spettano all’inquilino rientrano solo quelle che sono determinate dal normale deterioramento o uso del bene, mentre restano sempre a carico del proprietario le spese determinate da casi fortuiti oppure dovute alla vetustà del bene che necessita di manutenzione.
Di seguito vediamo quali sono le spese che, secondo quanto afferma la normativa, spettano all’inquilino:
- le spese che riguardano la pulizia;
- le spese dovute alla luce, al gas, all’acqua, all’aria condizionata ed al riscaldamento e a tutto ciò che riguarda lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- le spese per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- le spese relative alla fornitura di altri servizi comuni.
Quali sono le spese a carico del proprietario?
Al proprietario dell’appartamento condominiale spettano le spese di installazione, cioè le spese per opere e servizi che durano nel tempo anche al di là della presenza dell’inquilino. Ovvero, il locatore si occupa di tutte quelle spese che riguardano la manutenzione straordinaria. Esempio: installazione di una nuova caldaia, la sostituzione di un tubo dell’acqua o di un cancello. Sono a carico del proprietario anche le spese per l’allacciamento alla rete fognaria, l’installazione o sostituzione dell’impianto elettrico e di riscaldamento. Per quanto riguarda le parti comuni, il proprietario deve occuparsi dell’installazione di nuove cassette postali, armadietti elettrici, zerbini condominiali, tappeti e cartelli segnalatori, le tasse per l’occupazione del suolo pubblico e quelle relative ai lavori condominiali.
Colui che concede in locazione casa, il locatore, ha l’obbligo di sostenere tutte quelle spese che non rientrano nella piccola manutenzione ovvero tutte quelle opere e attività (che possono rientrare nella manutenzione straordinaria) che interessano gli spazi comuni e tutti i condomini.
Di seguito vediamo quali sono:
- le spese dovute ad attività di rifacimento e manutenzione straordinaria delle facciate o degli impianti elettrico, idrico, sanitario o gas;
- le spese per la sostituzione dei rubinetti in bagno e in cucina e della caldaia;
- le spese di rifacimento del pavimento;
- le spese di riparazione delle porte, delle finestre e dei telai, e delle componenti strutturali della serranda;
- le spese relative all’installazione o all’eventuale sostituzione del cancello;
- le spese relative all’installazione dell’impianto di illuminazione del giardino e all’eventuale piantumazione degli alberi da giardino;
- le spese relative alla ristrutturazione del tetto e al rifacimento degli intonaci;
- le spese relative all’installazione dell’impianto della televisione.
Di chi è la responsabilità delle spese non pagate?
Il proprietario rimane sempre il responsabile unico nei confronti di condominio e vicini di tutte le mancanze e infrazioni al Codice Civile commesse dal suo inquilino (come, per esempio, il mancato rispetto del regolamento condominiale). Pertanto, il proprietario dell’immobile risulta perseguibile legalmente anche in caso di mancato pagamento dell’affittuario.
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